Если формула расчета арендной платы муниципальной земли является одним из условий договора, то арендодатель не имеет права менять ее в одностороннем порядке, даже если принят нормативный правовой акт, влияющий на способ расчета арендной платы. Новый способ расчета не изменяет кадастровой стоимости земли, а значит, не может служить основанием для замены удельного показателя кадастровой стоимости, который прямо предусмотрен в договоре (постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 № 1709/11).
Арендные платежи за пользование земли в силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ являются нормативно регулируемыми. Поэтому госорганы вправе изменять их в одностороннем порядке в связи с принятием новых нормативных актов. Тем не менее сделать это можно не всегда.
В одном из дел ВАС РФ признал увеличение арендной платы муниципальной земли неправомерным, поскольку госорган изменил коэффициент (удельный показатель кадастровой стоимости), используемый при расчете арендной платы, а кадастровая стоимость земли осталась прежней.
Хотя постановление Президиума ВАС РФ не является итоговым решением по данному делу (дело передано на новое рассмотрение), позиция высшего судебного органа определена и все решения нижестоящих судов отменены.
Фабула дела
На основании постановлений главы города между Комитетом по управлению имуществом (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) заключен договор аренды земельного участка сроком на полтора года.
В приложении к договору аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по формуле.
Спустя некоторое время арендуемая земля была передана в ведение другого арендодателя, который в одностороннем порядке изменил удельный показатель кадастровой стоимости по видам использования земель (коэффициент, влияющий на кадастровую стоимость, а следовательно, и на итоговый размер арендной платы). Ранее в договоре этот показатель соответствовал такой категории «прочие земли поселений».
Желание изменить этот коэффициент объясняется тем, что был издан новый нормативный акт, в соответствии с которым прежний коэффициент был упразднен. Новый арендодатель при расчете арендной платы выбрал из нескольких возможных коэффициентов тот, который соответствовал другой категории земель — «земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания». В результате арендная плата увеличилась в 20 раз.
Исковые требования
Арендодатель предъявил иск к арендатору о взыскании стоимости аренды, рассчитанной с учетом нового коэффициента.
Судебное разбирательство
Решением суда первой инстанции требование удовлетворено частично. Апелляционной и кассационной инстанциями решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Удовлетворяя исковое требование, суды исходили из того, что арендные платежи за пользование земельными участками в соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ являются нормативно регулируемыми, поэтому органы государственной власти и местного самоуправления, которые выступают арендодателями земельных участков, вправе путем принятия соответствующих правовых актов в одностороннем порядке изменять как используемые в расчетах ставки, так и сам способ определения размера арендной платы.
Признавая правомерным использование государственными органами новой методики расчета арендных платежей, суды сослались на правовую позицию Высшего арбитражного суда РФ, изложенную в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 № 12404/09, указав на ее обязательный характер для арендатора.
Позиция Президиума ВАС РФ
Судебная коллегия ВАС РФ посчитала, что выводы судов основаны на неправильном применении норм права.
В настоящем деле увеличение размера арендной платы обусловлено изменением методики ее определения в одностороннем порядке путем исключения из формулы одного коэффициента (коэффициента престижности) и введения нового (коэффициента сроков строительства).
Данная методика после ее согласования сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменять использованную в ней формулу можно было только в порядке, установленном п. 1 ст. 452 ГК РФ.
Кроме того, Президиум ВАС сделал вывод: содержащееся в договоре аренды условие, что арендную плату арендодатель может пересматривать в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, должно трактоваться с учетом согласования сторонами договора порядка формирования арендной платы.
Это означает, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели коэффициентов, согласованных сторонами, и не вправе изменять способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
Принятие правительством субъекта РФ постановления, устанавливающего новый способ расчета арендных платежей, само по себе не может повлечь за собой автоматический пересмотр первоначального способа расчета, установленного сторонами договора аренды земельного участка. Ведь данное постановление правительства субъекта РФ, которым установлен новый способ расчета арендных платежей, не изменяет кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, применение которого стороны согласовали в договоре, а значит, не может служить основанием для его замены по виду использования, первоначально определенному сторонами при заключении договора аренды.
Выбор иного удельного показателя кадастровой стоимости, приводящий к существенному увеличению размера арендных платежей, возможен только после внесения соответствующих изменений в существующий договор аренды земельного участка.
Постановление правительства субъекта РФ, на которое ссылаются суды при определении размера арендной платы, не является нормативным правовым актом, непосредственно регулирующим отношения, возникшие на основании договора аренды (стороны заключили договор исходя из другого нормативного акта). Поэтому вопрос о возможности одностороннего изменения методики расчета арендной платы за земельный участок по требованию арендодателя должен был быть разрешен судами по настоящему делу исходя из условий названного договора.
Президиум ВАС РФ отменил постановления суда первой инстанции, апелляции и кассации.