Длительный период внесения арендной платы в размере, не соответствующем условиям договора, при отсутствии возражений какой-либо из его сторон не свидетельствует о согласии с изменением условий договора и является основанием для взыскания задолженности и пеней (постановление Президиума ВАС РФ от 19.07.2011 № 1756/11).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, закрепленные договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ). При этом соглашения об изменении или о расторжении договора совершаются в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Тем не менее на практике стороны не всегда уделяют должное внимание правильному оформлению изменений размера арендной платы, полагая, что согласие сторон выражается в продолжении взаимоотношений на новых условиях и отсутствии возражений какой-либо стороны. Президиум ВАС РФ разъяснил, что это не так.
Фабула
Общество получило от комитета по управлению госимуществом в аренду нежилые помещения. Договор аренды заключен в 1997 г. сроком на 25 лет. В 2005 г. полномочия собственника перешли к Росимуществу. В 2007 г. новый собственник в судебном порядке внес в договор изменения об увеличении размера арендной платы исходя из рыночной цены. Однако общество продолжало платить по-старому. В 2008 г. оно получило уведомление от Росимущества, в котором размер арендной платы был установлен в два раза ниже, чем определено решением суда. С этого момента общество стало уплачивать арендную плату по уведомлению. Но в 2009 г. Росимущество направило обществу новое уведомление с указанием на то, что оно должно платить арендные платежи по ставке, установленной решением суда. Общество, считая, что предыдущим уведомлением и последующими действиями сторон новое условие договора аренды по арендной плате согласовано, продолжало платить арендные платежи по уведомлению от 2008 г.
Росимущество обратилось с иском в суд.
Исковые требования
Росимущество требовало взыскать с общества задолженность по арендной плате и пени.
Судебное разбирательство
Суды всех инстанций удовлетворили требования частично. Они снизили размер задолженности исходя из данных справки о взаиморасчетах, подписанной обеими сторонами. Учитывая, что имела место просрочка внесения арендных платежей, а доказательств обратного представлено не было, суды удовлетворили требования в части взыскания неустойки. Однако ее размер на основании ст. 333 ГК РФ был уменьшен в пять с лишним раз, поскольку размер пеней, установленный в договоре, явно был несоразмерен последствиям нарушения обязательств.
Довод общества, что с 2008 г. стороны изменили ставку арендной платы, суды отклонили, так как порядок внесения изменений в договор, установленный сторонами, предполагает заключение ими дополнительного соглашения, а не изменение условий договора путем направления уведомления.
Позиция ВАС РФ
Коллегия судей ВАС РФ, направляя дело в Президиум, посчитала, что суды не учли того, что Росимущество, направляя уведомление о снижении ставки арендной платы и принимая исполнение договора по ней, не возражало в течение длительного времени в отношении оплаты по сниженной ставке. Тем самым оно не проявило должной степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась от него по характеру обязательства и условиям оборота, действовало недобросовестно и содействовало увеличению срока неисполнения обязательства, а следовательно, увеличению размера пеней (0,7% от просроченной суммы за каждый день просрочки).
Суд на основании ст. 333 ГК РФ снизил сумму пеней. Между тем она больше 50% суммы задолженности по арендной плате и в несколько раз превышает ставку рефинансирования ЦБ РФ.
При условии, что сумма задолженности сформировалась в том числе в связи с поведением Росимущества, взыскиваемая сумма пеней не соответствует принципу компенсационного характера санкций в гражданском праве, несоразмерна последствиям нарушения обязательства, приводит к накоплению экономически необоснованной прибыли (носит ростовщический характер) и дестабилизации экономического оборота.
В соответствии с п. 1 ст. 404 ГК РФ, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд уменьшает размер ответственности должника. Между тем суды при вынесении судебных актов по данному делу не учли вину Росимущества и его недобросовестное поведение.
Но Президиум ВАС РФ оставил решения судов в силе.