Регистрация права собственности на объект недвижимости новым собственником влечет переход к нему прав по договору аренды на земельный участок под этим объектом независимо от того, оформлен ли новый договор аренды между ним и собственником участка, а также от изменения в связи с этим вида разрешенного использования земельного участка, указанного в договоре аренды (постановление Президиума ВАС РФ от 05.05.2011 № 1721/11).
При продаже недвижимости на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ). При этом новый собственник недвижимости приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний (ст. 271 ГК РФ).
Переходит ли в этом случае право аренды земли к покупателю недвижимости, если он не заключил договор аренды с собственником земли и если в результате такой покупки изменяется вид разрешенного использования земельного участка? Ведь меняется не только арендатор участка, но и существенные условия договора аренды. А их изменение предполагает соглашение сторон в той же форме, что и договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Фабула
Застройщик и администрация заключили договор аренды земли, которая предоставлена для малоэтажного и коттеджного строительства. Застройщик, сдав в эксплуатацию первую очередь коттеджного поселка, перестал с этого момента уплачивать арендные платежи за часть земли, занимаемой первой очередью. Администрация обратилась в суд.
Исковые требования
Администрация просила взыскать с застройщика не уплаченные им суммы арендных платежей.
Судебное разбирательство
Суд первой инстанции требования удовлетворил. Он исходил из наличия у застройщика обязанности по внесению арендных платежей, размер которых был рассчитан согласно условиям договора.
Суд апелляционной инстанции решение суда отменил и в иске отказал. По его мнению, с момента регистрации права собственности на коттеджи физические лица приобрели право пользования земельным участком, ранее предоставленным застройщику на основании договора, независимо от того, оформлены ли ими в установленном порядке соответствующие договоры аренды. Поскольку с этого момента застройщик не пользовался участком, занятым первой очередью поселка, у него отсутствует обязанность по внесению арендных платежей за эту часть участка.
Кассационный суд с таким выводом согласился и отметил, что договор аренды не прекратил свое действие и продолжает регулировать отношения по пользованию землей уже с новыми собственниками объектов недвижимости.
Позиция ВАС РФ
Коллегия судей обратила внимание, что суды не учли некоторые обстоятельства по делу. И в договоре аренды, и в кадастровом плане категория земель указана как земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
В то же время участок был предоставлен для малоэтажного и коттеджного строительства. В результате при переходе права пользования им происходит по существу одностороннее изменение вида разрешенного использования в нарушение требований ст. 37 Градостроительного кодекса, а также положений Земельного кодекса, предусматривающих, что земельные участки должны использоваться согласно их целевому назначению.
Однако Президиум ВАС РФ оставил решения судов апелляционной и кассационной инстанций в силе.