До кризиса строительство жилья в России отставало от спроса населения. В результате цена заветного жилого метра достигла заоблачных высот. Тогда государство поставило стратегическую цель — увеличить объемы жилищного строительства (до 145 млн кв. м к 2020 г.). Цены не падают. Но теперь говорят, что настало время строить качественное жилье и формировать комфортную среду для проживания.
Сегодня объемы ввода жилья в нашей стране, несмотря на сокращение темпов его роста в 2011 г., превосходят показатели некоторых развитых государств. Конечно, в России потребность в жилье выше, чем в европейских государствах. Ведь обеспеченность заветными метрами на душу населения в два раза ниже, чем, например, в Великобритании или Германии. Однако в условиях рынка при наращивании объемов жилищного строительства необходимо внимательно прогнозировать не столько потребность, сколько платежеспособный спрос на жилье в различных регионах и муниципалитетах.
Комфортные города
Самый мощный подводный камень системы стратегического планирования жилищного строительства кроется в превалировании валовых показателей ввода жилья, что приводит к потере качественных ориентиров развития отрасли. Международная статистика уже давно перешла от показателей обеспеченности квадратными метрами общей площади жилья к индикаторам обеспеченности жилыми единицами и комнатами.
Количество жилых единиц на одно домашнее хозяйство в России (1,11) сегодня вполне соответствует средним европейским показателям. Однако при этом по обеспеченности общей площадью жилья и количеству комнат на одного человека наша страна существенно отстает от других развитых государств.
Таким образом, дело не в резком увеличении количества жилых единиц в России, подчеркнули участники экспертной дискуссии о стратегических целях жилищной политики в ВШЭ. Главное — их качество, в том числе размер и число комнат, а также место расположения.
В таких условиях основной стратегической задачей, по оценке президента Фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, становится не увеличение числа новых жилых единиц, а замещение наиболее старого и неблагоустроенного жилищного фонда новым, отвечающим современным требованиям, и модернизация уже существующего фонда, повышение качества городской среды в целом.
Здесь необходимо учитывать перспективы социально-экономического развития конкретных регионов, городских и сельских поселений, прогнозы платежеспособного спроса на жилье и факторы его территориальной дифференциации, считает г-жа Косарева. Массовое освоение новых земельных участков в городах без учета указанных тенденций и факторов способно привести к отрицательным результатам.
Так, в городах, численность населения которых стагнирует (например, в Новосибирске, Нижнем Новгороде, Уфе и Перми) или снижается (в Волгограде, Саратове и Ульяновске), это может вызвать появление заброшенных районов старой неблагоустроенной жилой застройки. Поэтому там необходима приоритетная реконструкция уже застроенных территорий.
В растущих же городах (в частности, в Казани, Красноярске, Белгороде, Курске, Тюмени и Екатеринбурге) нужно разумно сочетать освоение новых земельных участков и реконструкцию застроенных.
Новая целевая установка — формировать компактные города с комфортной средой жизнедеятельности человека — может существенно изменить потребности в жилищном строительстве, развитии и модернизации инфраструктуры, а также позволит по-новому, более сбалансированно определять политику в отношении градорегулирования и застройки.
Жизнь по найму
Отдельная тема — изменение структуры жилищного фонда по видам использования. Сегодня государственная жилищная политика в России отдает приоритет развитию жилищного фонда в собственности проживающих граждан (см. «ЭЖ», 2011, № 26, с. 01). При этом международный опыт демонстрирует вполне эффективное использование иных форм удовлетворения жилищных потребностей — частное арендное жилье, кооперативное жилье, некоммерческое социальное жилье.
Многочисленные российские и зарубежные исследования показывают, что форма использования жилых единиц и предпочтения в отношении различных типов жилых единиц (квартира, индивидуальный жилой дом, дом блокированной застройки) зависят от доходов семьи, ее предпочтений, стадии жизненного цикла и места проживания (город, сельская местность, пригородные зоны).
Эксперты предлагают существенно расширить линейку мер по развитию форм удовлетворения жилищных потребностей граждан и строительства различных типов жилья в зависимости от доходов, стадии жизненного цикла и места проживания семей, а также с учетом перспектив социально-экономического развития регионов, городов и иных поселений.
В России нужно создавать институт социального жилья, полагает председатель Комитета ТПП России по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Андрей Широков. Оно предназначено для тех, кто еще не может стать участником рынка и ответственным собственником. В строительстве доходных домов необходимо активно использовать средства частных инвесторов. Роль государства в этом вопросе должна быть иной — обеспечить преференции для бизнеса. Например, органы власти могут бесплатно выделять землю под возведение социального жилья и брать на себя создание инженерной, социальной и транспортной инфраструктур. Для этого целесообразно законодательно урегулировать вопрос о предоставлении жилых помещений частного жилищного фонда по долгосрочному договору коммерческого найма жилого помещения (на срок более пяти лет).
Субъекты Федерации и органы местного самоуправления вполне могут предоставлять субсидии на наем жилья в частном секторе гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (в первоочередном порядке — состоящим на учете на получение социального жилья), предусмотрев зависимость размера субсидии от дохода семьи и количества детей. Подобная практика широко распространена во многих европейских странах, в частности в Германии, где граждан страны иногда в шутку называют нацией арендаторов жилья. Более половины (57%) немцев предпочитают не покупать, а снимать квартиры. Кстати, именно поэтому в ФРГ у трудовых ресурсов очень высокая мобильность, о которой российские власти пока лишь мечтают.
Динамика объемов жилищного строительства
|
Страна |
Ввод общей площади жилья |
Ввод жилых единиц | ||
|
|
Всего млн кв. м |
Кв. м
|
Всего тыс.
|
На 1000 человек |
|
Венгрия |
2,85 |
0,28 |
32,10 |
3,2 |
|
Германия |
19,56 |
0,24 |
172,20 |
2,1 |
|
Испания |
71,77 |
1,57 |
618,68 |
13,5 |
|
Нидерланды |
9,52 |
0,58 |
82,43 |
5,0 |
|
Финляндия |
2,18 |
0,42 |
21,84 |
4,1 |
|
Франция |
47,14 |
0,73 |
476,20 |
7,4 |
|
Швеция |
2,38 |
0,26 |
24,07 |
2,6 |
|
Россия |
57 |
0,42 |
702 |
4,9 |
Источник: Росстат, Housing Statistics in the European Union 2010, US Census Bureau
Структура жилищного фонда по видам использования, %
|
Страна |
Аренда |
Проживание собственника | |
|
социальная |
коммерческая | ||
|
Австрия |
23 |
17 |
56 |
|
Великобритания |
17 |
15 |
68 |
|
Нидерланды |
32 |
10 |
58 |
|
Германия |
5 |
49 |
46 |
|
Финляндия |
16 |
15 |
66 |
|
Швеция |
17 |
27 |
38 |
|
США |
1,0 |
31,6 |
66,4 |
|
Россия |
16 |
11,2 |
72,8 |
Источник: Росстат, Housing Statistics in the European Union 2010, US Census Bureau
Обеспеченность жильем
|
Страна |
Количество
|
Количество
|
Количество
|
Обеспеченность
|
Количество
|
|
Австрия |
3598 |
436 |
1,01 |
42,9 |
1,8 |
|
Великобритания |
25 200 |
430 |
1,04 |
44,0 |
2,3 |
|
Нидерланды |
7313 |
431 |
0,97 |
41,0 |
2,3 |
|
Германия |
40 076 |
488 |
1,00 |
42,9 |
2,2 |
|
Финляндия |
2517 |
531 |
1,12 |
38,9 |
1,8 |
|
Венгрия |
3810 |
429 |
1,13 |
31,2 |
1,1 |
|
США |
118 273 |
428 |
1,11 |
69,7 |
2,1 |
|
Канада |
12 435,5 |
393 |
1,00 |
— |
6,4 |
|
Россия |
53 350 |
419 |
1,11 |
22,5 |
0,86 |
Источник: Росстат, Housing Statistics in the European Union 2010, US Census Bureau, Statistics Canada