Ограничения годового размера арендной платы распространяются только на случаи переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, за исключением участков, на которых расположены линейные объекты (постановление Президиума ВАС РФ от 10.05.2011 № 15575/10).
Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 137-ФЗ) установлена обязанность юридических лиц переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести участки в собственность. Арендная плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется органами государственной власти субъектов РФ. При этом годовой размер арендной платы не должен превышать 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков (п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ).
В судебной практике отсутствует единая позиция по вопросу, применимы ли ограничения, установленные данной статьей, к договорам аренды, заключение которых не связано с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования.
Так, Верховный суд РФ в Определении от 23.06.2010 № 36-Г10-15 указал, что годовой размер арендной платы в пределах 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков устанавливается в случае, когда юридическое лицо владело земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования и переоформило такой договор на договор аренды.
Существует и иная позиция, согласно которой ограничения размера арендной платы, установленные п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, применяются к арендованным земельным участкам независимо от того, заключен договор аренды в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок или нет (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.07.2010 № А58-913/2010).
С целью выработки единообразной позиции одно из таких дел было передано на рассмотрение в Президиум ВАС РФ.
Фабула
Общество, являясь арендатором земельного участка из земель поселений, правом постоянного (бессрочного) пользования на арендуемый земельный участок не обладало и соответственно не переоформляло это право. Решением городской думы были установлены базовые ставки арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. В частности, базовая ставка арендной платы за земельные участки под объектами материально-технического продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (земельные участки заготовительных пунктов и отделений, элеваторов, баз и складов, товарно-сырьевых бирж и прочих предприятий материально-технического снабжения) установлена в размере 3,31% кадастровой стоимости земельного участка.
Общество посчитало установленный городской думой размер базовой ставки не соответствующим действующему законодательству и нарушающим его права и законные интересы как субъекта экономической деятельности.
Исковые требования
Общество обратилось с иском в суд о признании недействительными положений решения городской думы, определивших базовую ставку арендной платы с превышением установленного п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ предельного размера.
Судебное разбирательство
Суды первой и кассационной инстанций требования общества удовлетворили. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось. В своем решении суды исходили из того, что установленная решением городской думы базовая ставка арендной платы превышает предельно допустимый размер годовой арендной платы, предусмотренный в п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в размере 2% кадастровой стоимости арендованных земельных участков, и оспариваемым актом нарушены права и законные интересы заявителя.
Кроме того, кассационный суд опирался на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 № 12404/09, согласно которой предельный размер арендной платы применяется независимо от того, заключен договор аренды земельного участка в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования или нет.
Позиция ВАС РФ
Рассматривая материалы дела, коллегия судей ВАС РФ пришла к выводу, что имеются основания для передачи дела на рассмотрение в Президиум ВАС РФ.
По мнению высших арбитров, суды не учли, что предметом регулирования п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ являются правоотношения, возникающие именно при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Поэтому предельный годовой размер арендной платы для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установленный этим пунктом, распространяется лишь на случаи переоформления прав на такие земельные участки с права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, в том числе на земельные участки, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), или приобретение в собственность земельных участков.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 № 12404/09, ограничение размера арендной платы в пределах 2% кадастровой стоимости касается арендуемых земельных участков, на которых расположены особые объекты: линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты). И именно в отношении таких участков применяется предельный размер арендной платы, установленный п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, независимо от того, заключен договор аренды земельного участка в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования или нет.
В то же время из материалов дела следует, что арендуемый обществом земельный участок расположен под производственной базой автотранспортного назначения. Линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты) на спорном земельном участке отсутствуют. Правом бессрочного пользования земельным участком общество не обладало.
В этой связи ограничения, закрепленные в п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в отношении предельного размера годовой арендной платы, не применяются к земельному участку, арендуемому обществом.
Президиум ВАС РФ отменил решения нижестоящих судов, в удовлетворении исковых требований отказал и признал решение городской думы в части установления базовых ставок арендной платы соответствующим законодательству.