Пленум ВАС РФ 17 февраля рассмотрел некоторые вопросы применения законодательства о залоге и опубликовал на своем сайте проект постановления. В нем рассмотрены общие положения о залоге, обращение взыскания на предмет залога и его реализация. Рассмотрим общие положения, не забывая, однако, что проект пока должным образом не утвержден.
Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
Но обращения в суд (если иное не установлено законом) можно избежать (п. 2 ст. 349 ГК РФ). Для этого сторонам достаточно заключить соглашение. Причем этот порядок действует и при возникновении залога на основании закона.
Соглашение о внесудебном порядке
Возможность внесудебного взыскания установлена в ст. 55 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке). Соглашение между залогодержателем и залогодателем может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Но заключается оно только при наличии нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, которое может быть дано и до составления договора об ипотеке.
Вообще соглашение может быть заключено как одновременно с оформлением договора о залоге, так и после (п. 4 проекта). Оно может содержаться как в отдельном документе, так и в договоре о залоге в качестве одного из его условий (п. 2 ст. 349 ГК РФ).
Если соглашение оформлено отдельным документом, оно совершается в той же форме, что и договор о залоге. Это же правило распространяется, как указано в п. 4 проекта, и на возникновение залога в силу закона. Но есть исключение: при возникновении ипотеки в силу закона соглашение о внесудебном обращении взыскания на предмет залога подлежит государственной регистрации применительно к п. 3 ст. 11 Закона об ипотеке.
В пункте 6 проекта разъяснено, что согласие залогодателя на внесудебный порядок не может быть им отозвано, а также оспорено отдельно от соглашения.
Наличие соглашения о внесудебном порядке не лишает залогодержателя права обратить взыскание на предмет залога в судебном порядке (п. 8 проекта). При этом, как подчеркнуто в проекте, если залогодержатель не представит доказательств предпринятых им безрезультатных попыток внесудебного обращения взыскания на предмет залога, суд относит судебные расходы на залогодержателя. Исключение составляет случай, когда стороны предусмотрели обе возможности обращения взыскания.
Взыскание только по решению суда
В проекте напоминается: законом могут быть предусмотрены случаи, когда взыскать предмет залога можно только в суде.
В частности, такие положения содержатся в п. 6 ст. 349 ГК РФ, п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке, п. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», п. 1 ст. 15 Федерального закона от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».
Если между сторонами договора залога заключено соглашение о порядке обращения взыскания на заложенное имущество, которое нарушает запрет на внесудебное обращение взыскания, такое соглашение является ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ).
Также в проекте даны разъяснения по поводу некоторых особенностей обязательного взыскания предмета залога только в судебном порядке.
Так, согласно подп. 1 п. 6 ст. 349 ГК РФ и п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке взыскание может быть только через суд, если для ипотеки имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица либо органа. В пункте 2 проекта уточнено, что это ограничение распространяется и на индивидуальных предпринимателей, в том числе передающих в залог движимое имущество, находящееся в общей совместной собственности (ст. 253 ГК РФ и ст. 35 СК РФ).
В текущей арбитражной практике также можно найти данный подход. В частности, в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2009 по делу № А81-4867/2007 (оставлено без изменений постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 19.05.2009 и Определением ВАС РФ от 30.09.2009 № ВАС-11787/09).
Требование о взыскании предмета залога только через суд распространяется и на договор залога доли (части доли) в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, заключенным участником — физическим лицом с залогодержателем, который не является участником общества (п. 2 проекта). Дело в том, что такой залог возможен только с согласия общего собрания участников (п. 1 ст. 22 Федерального закона от 08.12.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).
Также нельзя предусмотреть условие о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество в договоре о залоге права аренды земельного участка. Ведь арендатору необходимо получить согласие арендодателя на такой залог (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Однако подобное ограничение распространяется только на залог права аренды земельного участка, не занятого зданиями, строениями, сооружениями (п. 2 проекта).
Но если для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомить об этом арендодателя (п. 5 и 9 ст. 22 ЗК РФ), то, как указано в п. 2 проекта, договором о залоге можно предусмотреть условие о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога.
Взыскание на предмет залога может быть также обращено только по решению суда, если залогодатель отсутствует и установить его местонахождение невозможно (подп. 3 п. 6 ст. 349 ГК РФ и п. 3 проекта).
Ипотека земельного участка под зданием
В пункте 11 проекта сказано, что следует учитывать при применении п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Закона об ипотеке. Напомним содержание этих норм: залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится эта недвижимость, либо с одновременным залогом принадлежащего залогодателю права аренды участка.
Пленум разъясняет, что содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды (в частности, не допускается ипотека участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности) не влекут за собой недействительность договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на таких участках. Но только если из закона не вытекает ограничение либо запрет ипотеки названной недвижимости.
При этом п. 3 ст. 340 ГК РФ к указанным отношениям не применяется.
Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель недвижимости.
А при залоге нежилого помещения не требуется передача в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), где находится закладываемое помещение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Поскольку к приобретателю такого помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе соответствующего здания.
Изменение размера требований и проценты по договору
Согласно ст. 377 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в объеме, который оно имеет к моменту удовлетворения. В частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
В пункте 13 проекта разъяснено, что изменение размера или срока исполнения обеспеченного залогом обязательства (например, вследствие изменения процентной ставки по кредиту или срока его возврата) по сравнению с тем, как такое условие определено в договоре о залоге, само по себе не является основанием прекращения залога.
Например, при увеличении размера требований по основному обязательству залог продолжает обеспечивать обязательство должника в том размере, в котором оно существовало бы без изменения. Исключение составляет случай, когда стороны пришли к соглашению, что в такой ситуации залог обеспечивает обязательство должника в увеличенном в согласованных пределах размере.
При увеличении срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, течение исковой давности по требованию об обращении взыскания определяется исходя из того, когда бы истекла исковая давность по основному обязательству, если бы срок исполнения основного обязательства, указанный в договоре о залоге, не менялся.
Отметим, что аналогичной позиции придерживается и текущая арбитражная практика. Так, ФАС Поволжского округа (постановление от 08.11.2010 по делу № А12-25344/2009) отметил, что изменение срока исполнения обеспеченных залогом требований по сравнению с тем, как это условие указано в договоре залога, само по себе не является основанием для отказа в иске об обращении взыскания на заложенное имущество в связи с истечением срока предусмотренного договором залога. При увеличении срока исполнения требований по основному обязательству залог обеспечивает обязательство должника в том размере, в котором оно существовало на момент истечения срока, предусмотренного договором залога. К таким же выводам приходили и другие суды, например ФАС Волго-Вятского округа (постановление от 23.09.2010 по делу № А28-19285/2009) и Западно-Сибирского округа (постановление от 18.01.2011 по делу № А70-5570/2009).
Кроме того, в п. 13 проекта подчеркнуто: если в договоре о залоге отсутствуют условия о размере и (или) порядке уплаты процентов за пользование кредитом, это не влечет незаключенность договора в целом. Это означает лишь ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой суммы основного долга по кредитному договору. Кстати, такую позицию недавно озвучил и Президиум ВАС РФ в постановлении от 15.02.2011 № 6737/10.