Собственник имущественного комплекса имеет право на приватизацию всей занятой им земли, а не только участков, непосредственно занятых объектами недвижимости.
Собственникам объектов недвижимости, расположенных на земельных участках государственной (муниципальной) собственности, предоставлено право приватизировать или приобретать права аренды на эти участки (п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ). Однако местные органы власти иногда препятствуют их выкупу, злоупотребляя своими правами в ущерб правам собственников объектов недвижимости. Одну из таких ситуаций недавно рассмотрел Президиум ВАС РФ (постановление от 20.10.2010 № 6200/10).
Общество в 1992 г. приватизировало стадион, а в 2004 г. оформило технический паспорт на него как на сооружение, состоящее из нескольких объектов: футбольного поля, площадки для городков, хоккейного поля, беговой дорожки, административного здания, раздевалки, водопроводной будки, туалета, сарая, а также различных объектов замощения и ограждения.
В 2005 г. общество получило свидетельства о регистрации права собственности на административное здание, водопроводную будку, раздевалку и туалет как на отдельные объекты недвижимости. Распоряжением комитета по градостроительству и архитектуре города были утверждены границы земельного участка и присвоен кадастровый номер.
В этом же году общество подало заявку на выкуп земельного участка под стадионом, приложив к ней список расположенных на нем объектов недвижимости и других сооружений.
До рассмотрения заявки по существу к обществу обратилась администрация города с предложением передать стадион в собственность города. Общество отказалось.
После этого Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) направил в управление Роснедвижимости заявление о прекращении кадастрового учета земельного участка под стадионом и формировании нескольких вновь образуемых земельных участков под объектами недвижимости общества по обрезу фундаментов зданий.
На основании данного заявления земельный участок под стадионом был снят с кадастрового учета. Обществу сообщили, что по его заявлению принято решение об отказе в праве выкупа земельного участка в связи с прекращением действия его кадастрового учета.
Общество, посчитав, что в результате указанных действий оно лишилось права на выкуп первоначально существовавшего земельного участка под всем принадлежащим ему на праве собственности объектом,
обратилось с иском в суд о признании незаконными действий управления Роснедвижимости по снятию с кадастрового учета земельного участка и действий комитета по землеустройству по формированию на месте участка пяти новых.
Обосновывая правомерность действий по расформированию расположенного под стадионом участка, управление Роснедвижимости и КУГИ ссылались на то, что к моменту снятия участка с кадастрового учета на него отсутствовали зарегистрированные в установленном порядке права частных лиц.
Суд первой инстанции отказал обществу в удовлетворении исковых требований. Суд счел, что КУГИ как представитель собственника в силу п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» имел полномочия обратиться в качестве заявителя в управление Роснедвижимости для снятия этого участка с кадастрового учета как находящегося в государственной собственности.
На момент снятия с кадастрового учета общество не являлось правообладателем земельного участка, договор аренды с обществом не был заключен, поэтому снятие участка с кадастрового учета не может нарушать прав и законных интересов общества. Последнее не лишено возможности воспользоваться исключительным правом на приватизацию либо приобретение права аренды вновь сформированных земельных участков под объектами недвижимости, принадлежащими обществу.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что действия по расформированию одного земельного участка и формированию вместо него пяти новых соответствовали законодательству и не нарушили прав общества.
Апелляционный суд с такой позицией не согласился, указав, что размежевание земельного участка без согласования с обществом и без учета законных интересов последнего как собственника приватизированного имущественного комплекса стадиона проведено с нарушением п. 3 ст. 20 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (утратил силу с 16 мая 2008 г.).
Как следует из плана приватизации, спортивные сооружения наряду с четырьмя объектами недвижимости представляли собой единый функциональный комплекс, поскольку являлись стадионом, размещенным на территории всего земельного участка.
По мнению апелляционного суда, спорный земельный участок был выделен под приватизированные обществом объекты как единый участок землепользования с учетом специфики имущественного комплекса как стадиона.
Размежевание земельного участка, при котором сформированы отдельные земельные участки под административное здание, а также здания водопроводной будки, раздевалки и туалета, без учета, что эксплуатация названных объектов по прямому назначению возможна только в связи с эксплуатацией стадиона в целом, безусловно нарушает законные права и интересы общества.
Исходя из этого апелляционный суд решение суда первой инстанции отменил и удовлетворил исковые требования общества.
Кассационный суд поддержал позицию суда первой инстанции. При этом он отметил, что обществу принадлежат на праве собственности четыре объекта недвижимости, в связи с чем на основании ст. 29, 35 и 36 Земельного кодекса РФ оно вправе претендовать на выкуп земельных участков, расположенных только под этими объектами и необходимых для их использования. Сооружения в виде городошной и легкоатлетической площадок, футбольного и хоккейного полей, беговой дорожки и ям для прыжков — часть земельного участка, а не самостоятельные объекты права. Приспособление земельного участка под определенные спортивные мероприятия не может служить основанием для его выкупа.
Судьи ВАС РФ сочли права собственника объектов недвижимого имущества нарушенными, и Президиум ВАС РФ оставил решение суда апелляционной инстанции в силе.
Судебная коллегия ВАС РФ отметила, что на основании ст. 36 Земельного кодекса РФ общество воспользовалось правом на подачу соответствующей заявки еще в 2005 г.
Следовательно, КУГИ, подавший заявку на расформирование ранее сформированного по заявке общества земельного участка и комитет по землеустройству, выполнивший такую заявку, не могли не знать о наличии у общества правовых оснований для притязания на данный земельный участок. У публичных органов не имелось оснований полагать, что права общества не будут затронуты при расформировании земельного участка, сформированного по его заявке.
Учитывая, что эти действия совершены с нарушением требований Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ, не могут считаться законными и последующие действия по формированию пяти новых земельных участков вместо одного, незаконно расформированного, совершенные в период действия Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон № 221-ФЗ).
Закон № 221-ФЗ признал государственный кадастровый учет и государственный технический учет объектов недвижимости, осуществленные до его вступления в силу в ранее установленном порядке, юридически действительными (п. 1 ст. 45).
Кроме того, Закон № 221-ФЗ сохранил запрет (содержавшийся ранее в п. 4 ст. 69 Земельного кодекса РФ) на проведение государственного кадастрового учета земельных участков без предварительного согласования границ со смежными землепользователями, которое при наличии спора должно быть проведено в судебном порядке (подп. 7 п. 2 ст. 27, ст. 38—40).
Следовательно, действия по формированию в 2008 г. пяти земельных участков незаконны.
Таким образом, если приватизированное имущество представляет собой единый функциональный комплекс, включающий в себя как объекты недвижимости, так и различные площадки без таких объектов, его собственник имеет право на приватизацию всего земельного участка, занятого комплексом, в том числе площадок, на которых отсутствуют объекты недвижимости, но без которых невозможно функционирование этого комплекса.
К сведению
Коллегия судей ВАС РФ дала толкование понятия «сооружения» для целей применения ст. 36 Земельного кодекса РФ: данный Кодекс и иные законодательные акты рассматривают сооружения как объекты недвижимости и не ограничивают их состав лишь теми, которые состоят исключительно из технических конструкций промышленного назначения. Сооружения могут представлять собой имущественный комплекс разнородных элементов, объединенных одним общим функциональным использованием.
Такой имущественный комплекс может не являться предприятием в смысле, придаваемом ему ст. 132 ГК РФ, поскольку функционально предназначен для удовлетворения иных потребностей граждан, в целом не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
К подобным сооружениям относятся, например, такие имущественные комплексы, как стадионы, включающие в себя специально оборудованные площадки для занятия различными видами спорта и вспомогательную инфраструктуру при них, состоящую в том числе из объектов недвижимости и иных элементов.
Имущественный комплекс следует рассматривать как единое сооружение, прочно связанное с землей и имеющее в своем составе объекты недвижимости вспомогательного характера.