Президиум ВАС РФ поставил точку в решении вопроса, кто вправе устанавливать порядок внесения платежей и размер первоначального взноса при выкупе субъектами малого и среднего бизнеса арендуемого ими имущества, находящегося в муниципальной собственности.
Субъекты малого и среднего бизнеса наделены преимущественным правом на приобретение арендуемого ими имущества, находящегося в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности (ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», далее — Закон № 159-ФЗ).
Такое имущество они оплачивают единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки устанавливается региональными законами, а субъекту малого или среднего бизнеса принадлежит право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) и срока рассрочки в установленных законом субъекта РФ пределах (п. 1 и 2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ).
Между тем в Законе № 159-ФЗ не определено, кто устанавливает порядок внесения платежей. В результате местные власти часто в одностороннем порядке определяют размер первоначального взноса и график внесения оставшейся части платежей в пределах выбранного субъектом малого и среднего бизнеса срока. Это нередко приводит к конфликтам.
Суды по-разному подходят к разрешению таких споров. Например, постановлениями ФАС Волго-Вятского округа от 29.06.2009 № А82-1481/2009-14, Уральского округа от 07.12.2009 № Ф09-9775/09-С1, от 10.03.2010 № Ф09-1464/10-С6 были признаны незаконными нормативные акты муниципальных образований, установившие графики платежей и их размеры в пределах определенного срока рассрочки. Суды указали, что порядок внесения платежей решается сторонами договора купли-продажи совместно.
Некоторые суды разделяют позицию местных органов власти: поскольку в Законе № 159-ФЗ не закреплена норма, кому предоставлено право устанавливать порядок внесения платежей, в данном случае следует руководствоваться положениями ст. 35 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закон № 178-ФЗ). Согласно данной статье порядок оплаты приватизируемого имущества, в том числе порядок внесения платежей при рассрочке оплаты, устанавливается соответствующими органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления.
Одно из таких дел недавно рассмотрел Президиум ВАС РФ.
В суд обратилась организация с иском о признании недействующим пункта Положения о порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, которым установлен размер первоначального взноса по договору купли-продажи арендуемого недвижимого имущества.
Заявленное требование мотивировано тем, что данный пункт не соответствует условиям, предусмотренным ст. 3 и ч. 2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ, что создает дополнительные условия для реализации права, а также ограничивает и нарушает права и законные интересы заявителя на приобретение в собственность недвижимого имущества.
Решением суда первой инстанции и постановлением кассационного суда в удовлетворении требования было отказано. Суды пришли к выводу, что из анализа общих норм, регулирующих отношения по приватизации государственного и муниципального имущества, и специальных норм, регулирующих отношения, возникающие в связи с отчуждением из публичной собственности арендуемого имущества субъектам малого и среднего предпринимательства, следует, что субъект малого и среднего предпринимательства вправе только выбрать, как оплатить имущество — единовременно или в рассрочку, и если в рассрочку — в течение какого срока. В остальном при определении условий продажи имущества надо руководствоваться нормами Закона № 178-ФЗ.
При передаче дела на рассмотрение в президиум коллегия судей ВАС РФ отметила, что выводы судов не могут быть признаны обоснованными.
Применение судами положений ст. 35 Закона № 178-ФЗ, определяющих порядок оплаты государственного или муниципального имущества, в данном случае не соответствует положениям ст. 3 Закона № 159-ФЗ, содержащим исчерпывающий перечень условий, при которых субъект малого или среднего предпринимательства вправе реализовать преимущественное право на выкуп арендуемого имущества.
Субъекты РФ и муниципальные образования не вправе своими нормативными актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134).
Коллегия судей ВАС РФ посчитала, что условия о размерах платежей в пределах выбранного субъектом малого или среднего предпринимательства срока рассрочки подлежат урегулированию сторонами при заключении соответствующего договора купли-продажи недвижимого имущества согласно нормам гражданского законодательства.
Президиум Высшего арбитражного суда РФ поддержал позицию нижестоящих судов и отметил следующее.
Поскольку нормы Закона № 159-ФЗ не содержат положений о порядке внесения платежей при выборе субъектом малого и среднего предпринимательства такого порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества, как рассрочка, подлежат применению п. 3 и 7 ст. 35 Закона № 178-ФЗ, которые дают органам муниципального самоуправления право устанавливать порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности.
Данный вывод основан на положениях ч. 3 ст. 1 Закона № 159-ФЗ, согласно которой отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным законом, регулируются Законом № 178-ФЗ.
Таким образом, Президиум Высшего арбитражного суда РФ поставил точку в решении вопроса, кто вправе устанавливать порядок внесения платежей и размер первоначального взноса при выкупе субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими имущества, находящегося в муниципальной собственности (постановление от 06.07.2010 № 2468/10).
Буква закона
Пункт 2 статьи 1 Закона № 159-ФЗ
Действие настоящего Федерального закона не распространяется:
1) на отношения, возникающие при отчуждении арендуемого имущества, переданного организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии со ст. 15 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»);
2) отношения, возникающие при приватизации имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий;
3) недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления;
4) недвижимое имущество, которое ограничено в обороте.