О состоянии жилищного строительства в стране можно рапортовать по-разному. Например: «Из года в год растут объемы…». И это будет чистой правдой.
В Екатеринбурге, например, за 4 года ввод жилья практически удвоился: если в 2001 г. в эксплуатацию было введено 310 тыс. кв. м, то в 2005-м — 640 тыс. кв. м.
Однако в целом по России темпы строительства пока отстают от запланированных показателей: если в 2004 г. было введено 41,2 млн кв. м, то в 2005-м — лишь 43,3 млн кв. м (прирост составил около 6%). Этого недостаточно для решения столь амбициозной программы, как приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».
Как показывают расчеты специалистов, даже при ежегодном увеличении объемов жилищного строительства на 10—14% для удовлетворения существующего спроса потребуется около 40 лет — и это без учета старения жилищного фонда. По количеству строящихся квадратных метров в расчете на душу населения Россия по-прежнему значительно уступает не только многим европейским странам, но и Китаю (в КНР — 1 кв. м/чел., в России — 0,3 кв. м/чел.).
Нынешняя ситуация в жилищном строительстве совпадает с прогнозом, подготовленным специалистами фонда «Институт экономики города». Еще в конце 2003 г. — начале 2004 г., когда разрабатывался пакет законов по доступному жилью, было проведено комплексное исследование, включающее опрос населения, глав органов местного самоуправления, руководителей фирм-застройщиков и банков, в 10 регионах страны. На основании полученных данных был сделан вывод, что, если программа будет реализовываться по ныне существующим правилам и обычаям, без коренных перемен, стоимость жилья будет расти, а объемы строительства падать.
Без взятки не построишь
Причины этого явления теперь обсуждаются профессиональным сообществом на различных научно-практических конференциях. Обычно называют три главные:
● дефицит участков под застройку;
● сложность процедур получения разрешений;
● плохая инженерная подготовка имеющихся площадок.
Но есть ли земельный дефицит на самом деле? Известно, что в ряде регионов на открытых аукционах продается менее 10% участков. Всем строителям памятно майское выступление первого вице-премьера Правительства России Дмитрия Медведева на Президиуме Совета при Президенте по реализации приоритетных национальных проектов, когда он заявил, что выявлены «капитальные правонарушения, игнорирование законодательства со стороны отдельных органов власти и просто факты циничного повседневного мздоимства».
Много нареканий вызывает процедура согласования документации. «Это главный тормоз на пути строительства жилья», — считает президент Российского союза строителей Виктор Забелин. Так, для получения разрешения на строительство 100-квартирного жилого дома необходимо получить от 170 до 180 согласований, на что уходит 1,5—2 года.
Существенно сдерживает рост объемов строительства проблема создания коммунальной инфраструктуры участков. По данным Росстроя, накануне вступления в силу Градостроительного кодекса РФ, 30 сентября 2005 г., было реализовано 75% земельных участков. Как пояснил руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ Сергей Круглик, это означает, что чиновники просто раздавали землю. «Уходили» в первую очередь инженерно подготовленные площадки.
Когда права с деньгами в ссоре
Но это лишь одна сторона медали. Вторая сторона — органы местного самоуправления, на которые в соответствии с Градостроительным кодексом РФ возложены обязанности по инженерной подготовке земельных участков, не могут сделать это из-за отсутствия денег. Причем необходимые финансовые средства вряд ли появятся у них в ближайшее время.
Для того чтобы разорвать этот порочный круг, в Гильдии строителей Самары предлагают разрешить строительным компаниям выкупать неподготовленные площадки, прокладывать к ним необходимые коммуникации и застраивать за счет собственных средств. К этому процессу в таком случае могли бы подключиться девелоперские компании. Однако этому препятствуют некоторые законодательно не урегулированные вопросы. Например, «Маригражданстрой», вложив 20 млн руб. в развитие инженерной инфраструктуры в одном из микрорайонов и застроив его, никак не может согласовать технические условия по подключению жилых домов к источникам тепла и электроэнергии. Но и вернуть средства, вложенные в инженерные коммуникации, компании пока не удается.
Сегодня широко распространена практика, когда застройщик сооружает за свой счет водопроводный или канализационный коллектор, а после еще должен вносить плату за подключение. Как заметил один из челябинских строителей, это подобно тому, что человек приобрел холодильник, а затем его заставляют оплачивать право «получать мороз из холодильника». Все это ведет к росту издержек и соответственно к удорожанию строительства. Только за счет этого фактора стоимость квартиры в среднем увеличивается на 50—70 тыс. руб.
Кстати, вопрос подключения к электрическим, газовым и тепловым сетям — один из самых болезненных в жилищном строительстве. Лишь после того, как на одном из заседаний межведомственной рабочей группы (МРГ) прозвучала острая критика в адрес энергетиков, цена за подключение упала с «потолочных» 1000 у. е. за киловатт до 20 тыс. руб./кВт по Московской области и Москве и в регионах — до 7—20 тыс. руб./кВт.
Изношенность оборудования и нехватка энергомощностей давно стали притчей во языцех. Правда, член правления РАО «ЕЭС России» Сергей Дубинин уже заявил, что компания планирует увеличить объемы инвестиций с нынешних 120 млрд руб. в год до 600—800 млрд руб. к концу десятилетия, признав, что сегодня РАО ЕЭС не удовлетворяет и пятой части заявок на подключение.
Думские придумки
Свою лепту в снижение объемов ввода жилья внес и пресловутый 214-й Закон (об участии в долевом строительстве). Принятый без должного учета мнения профессионального сообщества, он больно ударил по застройщикам от Калининграда до Камчатки. Например, в Санкт-Петербурге, по данным вице-президента Союзпетростроя Льва Каплана, предложение на рынке жилья уменьшилось на 22%. В отношении поправок, внесенных в этот документ в июне 2006 г., строители выражаются весьма сдержанно. По мнению В. Забелина, хотя они несколько улучшили Закон, но даже в таком виде он «тормозит процесс строительства жилья и требует крупных дополнительных расходов застройщиков». Между тем, чтобы начать процесс строительства, как посчитали в общественной организации «ОПОРА России», фирма-застройщик должна располагать собственными средствами в размере не менее 7% от стоимости проекта. При этом банки готовы рассматривать заявку на выдачу кредита только в том случае, если компания располагает собственными средствами в объеме не менее 20% от сметной стоимости проекта. Это значительно ограничивает возможности небольшой строительной компании по привлечению заемных средств.
Не меньший вред принесла и та поспешность, с которой в конце 2002 г. был принят Закон о техническом регулировании, который создал, по сути, анархию в сфере регулирования строительной деятельности.
Нельзя упускать из виду, что стройки должны обеспечиваться необходимыми материалами, оборудованием и механизмами. Но и здесь не все так гладко, как хотелось бы. Как свидетельствуют предварительные данные, приведенные в докладе заместителя руководителя МРГ Елены Батуриной на одном из совещаний в Минрегионе, прирост продукции строительных материалов в среднем составляет около 10% в год, при этом степень износа предприятий стройиндустрии в отдельных подотраслях доходит до 50—80%.
Более того, если ежегодно вводится около 1% новых мощностей, то из-за износа выбывает почти 2%. В этой связи министерствам, прежде всего Министерству регионального развития, поручено подготовить предложения по модернизации промышленности стройматериалов. Это настоятельная потребность стройкомплекса, в противном случае существующих мощностей и трудовых ресурсов хватит на возведение лишь 55—58 млн кв. м жилья в год.
Остро стоит и проблема подготовки квалифицированных кадров. Это хорошо понимают в регионах. Так, в Мурманском государственном техническом университете открыты факультеты промышленной энергетики, водоснабжения и водоотведения, промышленного и гражданского строительства. Уровнем подготовки первых выпускников на мурманских предприятиях довольны. Через год состоится первый выпуск студентов Мурманского строительного техникума, учредителем которого выступил департамент промышленности, строительства и ЖКХ области. Бизнес также готов принять активное участие в этом процессе, создавая негосударственные профессиональные учебные центры.
А общий вывод получается грустный: поставив новую задачу, власть пытается решить ее старыми методами. Результат плачевный.
Объем введенного в эксплуатацию жилья в 2005 году по регионам России, тыс. кв. м
|
Максимальные показатели |
Минимальные показатели |
|
Московская область |
5296,5 |
|
г. Москва |
4648,5 |
|
г. Санкт-Петербург |
2273,4 |
|
Краснодарский край |
1939,5 |
|
Республика Татарстан |
1641,6 |
|
Республика Башкортостан |
1608,4 |
|
Ростовская область |
1185,9 |
|
Челябинская область |
1018,6 |
|
Самарская область |
922,3 |
|
Белгородская область |
830,8 |
|
Сахалинская область |
44,4 |
|
Республика Алтай |
34,2 |
|
Ненецкий авт. округ |
32,6 |
|
Республика Ингушетия |
24,1 |
|
Республика Тыва |
16,9 |
|
Камчатская область |
13 |
|
Магаданская область |
9 |
|
Мурманская область |
8,1 |
Источник: Росстат