Выбирая кредитную организацию, мы ориентируемся, как правило, на проценты по вкладу, размер дополнительных платежей и т. д. Но многие забывают, что в ипотечной цепочке есть еще одно звено — страховая компания. И с ее условиями тоже надо считаться. Страховка — это дополнительные, но и необходимые расходы при получении ипотечного кредита. Причем затраты эти в отличие от услуг риэлтеров и оценщиков ежегодные, поэтому к выбору страховой компании нужно подходить с особой тщательностью.
Что страхуем?
Закон об ипотеке требует обязательного страхования только залога, то есть самой квартиры, от повреждения и полного уничтожения. Но банки, стремясь максимально обезопасить себя от риска невозврата кредитов, настаивают, чтобы клиенты также страховались на случай смерти, потери трудоспособности и утраты права собственности на жилье (страхование титула) в пользу банка в течение всего срока займа — на сумму задолженности с учетом процентов по кредиту.
Часто банки просят заемщиков представить оформленный договор ипотечного страхования еще до перечисления клиенту одолженной суммы. Поэтому независимо от нашего желания приобрести «тройной» полис скорее всего придется. Его стоимость составит 1—2% от суммы кредита. Без него в большинстве организаций кредит на квартиру не получить.
На ипотечном рынке банки страхуют примерно одни и те же риски: «конструктив» (то есть саму «коробку» квартиры), титул (от утраты прав собственности на недвижимость), жизнь и здоровье (от наступления инвалидности I и II группы). Эта программа соответствует жестким требованиям Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).
Справка
АИЖК — основная финансовая структура, которая выкупает у банков закладные (рефинансирует кредиты). АИЖК не только диктует, какие именно риски нужно страховать, но и унифицирует страховые договоры. В частности, требует максимально подробно прописывать все условия. Вплоть до вероятности повреждения объекта недвижимости автотранспортом.
"Капризы" кредиторов
Особо осторожные банки считают, что данных рисков недостаточно. Одни из них требуют страховать еще и временную нетрудоспособность с франшизой в 30 дней, защищая таким образом заемщика при длительной болезни. Франшиза в 30 дней необходима, чтобы несильно увеличивать размер страховки. В таком случае ее удорожание будет составлять от 0,2%.
Другие — при кредите с первоначальным взносом в 15% требуют застраховать и свои финансовые риски. Третьи предлагают страховать даже отделку, полагая, что необходимость ремонта после «залива» квартиры может повлиять на платежеспособность заемщика. Здесь удорожание также будет достигать величины от 0,2%.
Однако есть организации, требования которых значительно мягче. Например, в Сбербанке нужно страховать только «конструктив», поскольку именно это записано в статье 31 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». На случай, если с клиентом или с правами на квартиру что-то произойдет, у Сбербанка имеются поручители. Страховка в соответствии с требованиями Сбербанка может стоить менее 0,5% от суммы кредита.
Газэнергобанк не просит страховать титул. Его специалисты опираются на разъяснения Конституционного Суда относительно добросовестного заемщика. И считают, что достаточно хорошо проверить документы перед сделкой, чтобы увериться в том, что с квартирой ничего не случится. Расходы по страховке для этого банка колеблются в пределах 0,75—1%.
Время - деньги?
Комплексный полис страхования в ипотеке обычно выдается клиентам сразу на весь период кредитования, но оплачивается частями раз в год. Размер страховых взносов ежегодно уменьшается вместе с задолженностью по кредиту.
При покупке готового жилья клиенты начинают оплачивать страхование недвижимости и титула с момента получения кредита. Приобретая же квартиру в строящемся доме — только после ее оформления в собственность. А вот страхование жизни и трудоспособности в обоих случаях заемщики, как правило, оплачивают с момента получения кредита.
Большинство банков требует страховать титул даже при покупке квартиры у застройщика или инвестора, когда никакой смены собственника ранее не происходило. Специалисты считают это требование справедливым: нельзя исключать, что инвестор или застройщик могли неправильно оформить землеотвод, в результате чего строительство дома может быть признанно неправомерным.
Сегодня застраховать все риски в рамках ипотечных программ предлагают «Ингосстрах», «Росгосстрах», «Страховой дом ВСК», «РОСНО», группа «СОГАЗ», «УралСиб», «Согласие», «Спасские ворота», «Пари» и «Адмирал». Однако в большинстве случаев банки-кредиторы сами решают, в каких компаниях нужно страховаться, и в лучшем случае предлагают заемщикам выбрать одну из них.
Условия и стоимость страхования в разных компаниях очень похожи.
Но расходы могут сильно отличаться из-за индивидуального подхода к каждому заемщику. На стоимость полиса страхования самой квартиры обычно влияют год постройки, наличие отделки, техническое состояние здания. В цене титульного страхования учитываются история квартиры, число заключенных с ней сделок в прошлом. В итоге тариф по страхованию самой квартиры может составлять и 0,2%, и 0,5% от суммы, на которую она застрахована в год, а титула — 0,5—1,5%.
Еще больший разброс тарифов наблюдается при страховании жизни и трудоспособности. Ведь здесь рассматриваются и возраст, и состояние здоровья, и даже хобби клиента. К примеру, полис для здорового мужчины в возрасте 25 лет может стоить примерно 0,3% от страховой суммы в год, а 50 лет при прочих равных условиях — 1,7%. Любители прыгать с парашютом платят за страхование жизни в 1,5—2 раза больше, чем люди, не увлекающиеся экстремальными видами спорта. Играет роль и профессиональная деятельность: застраховать жизнь и здоровье шахтера или подводника стоит дороже, чем офисного служащего. Чтобы оценить физическое состояние клиента, страховщики обязательно просят его заполнить подробную медицинскую анкету или даже пройти медосмотр (в случае получения крупной суммы (от 100 тыс. дол.) и возраста более 50 лет).
Часто банки требуют застраховать жизнь и созаемщика, если при расчете суммы кредита учитывались его доходы.
Портрет типового заемщика в 2005 году
Средний возраст —34 года
Размер кредита —505 тыс. руб.
Срок кредита —17 лет
Средний ежемесячный платеж — 7 тыс. руб.
Средний доход семьи — 15,5 тыс. руб.
Доля платежей по кредиту в доходе семьи —45 %
ИСТОЧНИК: АИЖК
Здоровая конкуренция
Клиенту, впервые обратившемуся за кредитом, тяжело разобраться в многообразии существующих ипотечных программ. На выбор страховщика порой уже не хватает ни сил, ни времени. А ведь именно этот фактор может сыграть решающую роль при выборе между двумя-тремя банками с одинаковыми условиями.
К тому же сейчас СК действительно борются за клиента. Например, «Стандарт-Резерв» привлекает обилием страховых продуктов, большой суммой кредита, при которой не нужно проходить медосмотр, и минимальным пакетом документов. Даже справки из психоневрологического диспансера о состоянии здоровья продавца не требуется: возни с нею для клиентов много, а оспорить потом такой документ в суде все равно можно. ВСК и «Ингосстрах» предлагают бесплатный медосмотр, а менеджеры «Пари» готовы выехать в любое удобное для клиента место.
"Корпоративка" не пройдет
Оформляя страховку при покупке квартиры в кредит, некоторые рассчитывают сэкономить, имея оплаченный работодателем полис страхования жизни (иногда предприятия включают его в свой соцпакет). Но, как правило, ни один банк не согласится зачесть такой полис, поскольку условия и сумма страховки по нему могут существенно отличаться от тех, которые установил сам банк и страховая компания.
Сегодня все чаще встречаются заемщики, которые сами хотят застраховать приобретенную в кредит недвижимость и право собственности на нее на полную стоимость.
При этом страховые компании предлагают специальные «ипотечные» тарифы, которые заметно ниже обычных. К примеру, простой полис страхования квартиры «от огня и сопутствующих рисков» может стоить 0,7—1% от страховой суммы в год, а в рамках ипотеки страхование той же квартиры обойдется в 0,2—0,3%. Дело в том, что заемщиков банков страховщики считают представителями корпоративного клиента и дают им значительную скидку.
P. S.
Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) предлагает отменить обязательное страхование жизни и здоровья для граждан, оформляющих ипотечные кредиты. Такая мера содержится в разработанных ФСФР поправках в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», которые обсуждались в конце мая на заседании Правительства РФ.
Как отмечается в материалах ФСФР, «обязанность по страхованию жизни и здоровья является чрезмерной, поскольку кредитор по договору кредита (договору займа) в виде залога недвижимого имущества уже имеет достаточное обеспечение своих имущественных притязаний. Возложение на заемщика дополнительной обязанности по страхованию своей жизни и здоровья необоснованно повышает расходы на получение ипотечного кредита (займа) и тем самым снижает его доступность для граждан».